부동산의 법적 개념

뉴스를 보면 생활관련정보 가운데 상당수가 부동산에 관련된 이야기입니다. 헌데 부동산이 뭐냐고 물어보면 그에 대하여 정확히 알고 있는 경우가 드물고, 피상적으로 토지나 건물처럼 움직이지 않는 재산정도로만 인식하고 있는 경우가 대부분입니다. 이에  법적으로 부동산의 개념에 대하여 살펴보고, 이에는 어떠한 것들이 있는지에 관하여 자세히 고찰해보고자 합니다.

 

 

 

 

민법 제99조 1항은 "토지와 그 정착물을 부동산으로 한다"고 규정하고 있으며,  2항에서는 "부동산 이외의 물건은 동산이다"고 규정하고 있습니다. 하지만 무엇을 부동산으로 하느냐는 각국의 실정에 따라 그 입법례가 다릅니다. 가령 독일을 비롯한 유럽 국가등은 토지만을 부동산으로 다루며, 토지의 정착물이나 토지위의 지상물은 이를 독립한 부동산으로 다루지 않습니다.

하지만 우리의 경우는 토지외에 그 정착물까지도 부동산의 범주에 포함시키는 입법을 하고 있습니다. 

 

 

 

민법상 부동산이란

 

 

(1) 토 지

 

토지는 일정범위의 지면 또는 지표 , 정당한 이익이 있는 범위내에서의 그의 위 아래를 포함하는 것입니다. 민법은 제212조에서 "토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다"고 규정하고 있습니다. 따라서 토지의 구성물 (가령 암석, 흙, 모래)은 토지와는 별개의 독립한 물건이 아니며, 토지의 소유권은 당연히 그 구성물에도 미칩니다.

 

 

 

다만 광업법 제3조가 열거하는 미채굴의 광물은 국가가 이를 채굴취득하는 권리를 부여하는 권능을 가지고 있기때문에, 토지소유자의 소유권은 이에 미치지 못합니다. 

 

 

 

 <토지와 관련하여 몇가지 주의해야할 점 >을 열거해보면

 

 

-바다에 관해서는 어업권, 공유수면사용권, 공유수면매립권등의 이용권이 성립할 수는 있어도, 사적소유권은 성립하지 않습니다.

 

 

-하천에 관해서는 종전에는 국유로 규정되어있었으나, 2007년 하천법개정으로 국유제가 폐지되었습니다. 하지만 하천을 구성하는 토지와 그밖의 하천시설에 대해서는 원칙적으로 사적인 권리를 행사할 수 없도록 규정하고 있습니다.

 

 

-도로의 경우 사적 소유권이 인정되고, 여기에 저당권 설정도 가능하지만, 그 사적인 권리행사는 크게 제한되고있습니다.

 

 

 

 

한편 토지는 끝없이 이어져있기에 지표에 인위적으로 선을 그어 경계로 삼아 토지를 구분하고 있으며, 지적공부에 이를 등록합니다.  등록된 각 구역은 독립성이 인정되며, 지번으로 표시되고 그 개수는 필지로 계산합니다.

 

 

 

1필의 토지를 여러 필지로 분할하거나, 여러 필지의 토지를 한필의 토지로 합병하려면, 분필 또는 합필의 절차를 따라야 합니다.  1필의 토지 일부만을 분필절차를 밟기전에  물권거래의 객체로 할 수 있는가에 대하여 현행 민법에서는 분필절차를 밟기전에는 토지의 일부를 양도하거나 저당권을 설정하거나 시효취득하지 못한다고 봄이 타당합니다.

 

 

 

 

(2) 토지의 정착물

 

 

 

토지의 정착물이란 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동될 수 없는 물건으로서, 물건의 거래상의 성질에 비추어 토지에 부착된 상태로 사용된다고 인정되는 것을 말합니다. 건물, 수목, 교량, 돌담, 도로등이 이에 해당합니다. 반면 판잣집, 토지나 건물에 충분히 정착되지 않은기계 등은 정착물이 아니므로 동산에 해당합니다.

 

 

 

토지의 정착물은 모두 부동산이지만, 동일하게 취급되는 것은 아닙니다. 가령 건물등은 토지와는 별개의 부동산으로 취급되며, 교량 돌담 도랑 등은 토지의 일부에 지나지 않는 것으로 취급됩니다. 현행법상 토지와는 별개의 독립한 부동산으로 취급되는 정착물에는 다음의 것들이 있습니다.

 

 

 

 

1) 건 물

 

 

이미 언급한 것처럼 서양과 달리 우리나라에서는 건물은 토지로부터 완전히 독립한 별개의 부동산입니다. 그리하여 건축물대장에 등록되고, 또한 토지와는 따로 등기부를 두고 있습니다. 따라서 토지와는 따로이 권리의 객체가 되며, 그에 관한 물권의 득실변경은 원칙적으로 등기하여야 효력이 생깁니다.

 

 

 

짓고 있는 건물이 언제부터 독립한 부동산이 되는지는 양도나 압류등에 있어서 중요한 문제가 됩니다. 하지만 이에관한 일반적인 기준은 없으므로, 사회통념에 따라 결정해야한다고 합니다. 가령, 사람이 들어사는 주택의 경우, 비바람을 막을 수 있고, 사람의 기거가 가능할 정도의 완성도를 갖추고 있어야 할것입니다.  한편 건물의 개수도 사회통념 또는 거래관념에 따라 정해야하며, 물리적인 구조에만 의존하는 것은 아닙니다. 

 

 

 

1동의 건물의 일부가 독립하여 소유권의 객체가 될 수 있음은  민법자체가 구분소유로서 인정하고 있을 뿐만 아니라, 그러한 건물의 구분소유관계를 합리적으로 규율할 목적으로 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>이 제정되어 있습니다. 다만 1동의 건물로 등기되었는 것의 일부를 구분또는 분할의 등기를 하기전에는 양도 그밖의 처분을 하지 못합니다.

 

 

 

 

2) 수목의 집단

 

 

 

수목의 집단은 명인방법이라는 관습법상의 공시방법을 갖춤으로써 독립한 부동산으로서 거래의 목적으로 할 수 있다는 것을 일찍이 판례가 인정해오고 있었습니다. 그러나 판례가 인정하는 명인방법에 의한 거래는 여러가지로 불완전한 것이어서 거래계의 수요를 충족하지 못하였고, 또한 불편하였습니다. 이에 산림에 대한 투자를 촉진하고 거래를 보호할 목적으로 입목에 관한 법률이 제정되었습니다. 그러므로 수목의 집단을 독립한 부동산으로 거래하는 방법에는 현재는 두가지가 있는 셈인데, 하나는 명인방법에 의한 것이고, 다른 하나는 입목법에 의한 것입니다.

 

 

 

3) 미분리의 과실

 

 

미분리의 과실이란 과수의 열매, 뽕잎, 입도등을 말합니다. 이는 수목의 일부에 지나지 않으므로, 이에 관해서는 명인방법을 갖춘때에는 독립한 물건으로서 거래의 목적으로 할 수 있다는 것이 판례에 의해서 인정되고 있습니다. 그러나 그것은 부동산이 아니라 동산에 지나지 않는다고 보고 있습니다.

 

 

 

 

4) 농작물

 

 

 

토지에서 경작재배되는 각종의 농작물은 성질상 토지의 정착물이며, 그것은 토지의 본질적 구성부분입니다. 따라서 그것은 토지의 일부에 지나지 않을뿐, 독립한 물건으로 다루어지지는 않습니다. 다만 정당한 권원에 의하여 타인의 토지에서 경작, 재배한 경우 그 농작물은 토지에 부합되지 않고, 토지로부터 독립한 별개의 물건으로 다루어지게 됨은 민법 제256 단서의 규정상 명백합니다.

 

 

 

그런데 아무런 권원없이 타인의 토지에서 경작 재배할 경우 그 농작물의 소유권은 언제나 경작자에게 있으며, 심지어 위법하게 토지 소유자나 점유자를 배제해서 경작한 경우조차도 그 경작자에게 소유권이 있다는 것이 판례의 태도입니다. 이 경우에는 미분리의 과실처럼 명인방법을 갖출 필요조차도 없다고 합니다. 판례의 태도는 부당하다고 보는 것이 학계의 일반적인 입장입니다.