법정지상권과 관습법상 법정지상권

Ⅰ. 들어가면서

 

지상권이란 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며, 민법 제279조에서 규정하고 있습니다. 이러한 지상권은 자기의 건물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리이므로 토지소유자와 지상권설정계약을 맺고, 설정등기를 함으로써 성립하는 것이 일반적입니다.

 

 

하지만 오늘은 이러한 지상권이 법률행위없이도 법률의 규정에 의해서 바로 성립하는 예외적인 경우와 특히 명문규정이 없음에도 관습법상 인정되는 법정지상권의 성립에 대해서 알아보도록하겠습니다.

 

 

 

Ⅱ. 법정지상권

 

 

앞서 언급했듯이 지상권은 본래 법률행위로 인하여 성립하는 것이 일반적인데, 민법은 제305조와 제366조에서 법률로 지상권이 성립하는 경우를 규정하고 있습니다. 이런 이유는 우리 법체계가 독일과는 달리 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있기 때문입니다. 왜냐하면 건물은 그 성질상 토지의 이용관계를 수반하지 않고서는 존립할 수 없으며, 건물을 독립한 부동산으로 인정하고 그의 유통성을 인정하려면, 그 전제로서 건물과 토지이용권이 불가분의 관계에 있어야합니다.

 

 

따라서 토지소유자가 건물을 신축하는 경우에 토지소유권의 내용은 잠재적으로는 건물이용을 위한 법익과 그 밖의 것으로 분리되어있는 것으로 생각해볼 수 있습니다. 토지와 건물이 동일인에게 귀속하고 있는 경우에는 이 관계를 현실화할 필요는 없습니다. 또한 당사자의 의사에 의하여 어느 하나만 양도되는 경우에도 당사자가 스스로 이용권을 설정함으로써 이를 현실화할 수 있으므로 특별한 문제가 생기지 않습니다.

 

 

그러나 일정한 경우에 토지와 건물이 각각 다른 사람에게 귀속하고, 이들의 이용관계를 현실화할 기회조차 없는 경우에는 건물소유자가 아무런 권리도 없이 타인의 토지를 사용하는 결과과 될 수 있습니다. 이러한 경우에 그 건물소유자를 위하여 지상권이 설정된 것으로 하거나 임대차가 성립한 것으로 볼 필요가 있습니다.

 

 

이에 우리 민법은 제305조 1항과 366조에서 법정지상권을 규정함으로써 잠재적인 토지이용권을 현실화하였습니다. 이와 같은 법정지상권은 법률의 규정에 의해서 당연히 성립하는것이므로 법률행위에 의한 지상권의 성립요건인 등기를 필요로 하지 않습니다.

 

 

 

 

Ⅲ. 관습법상 법정지상권 

 

 

1. 의 의

 

현행 민법 제305조와 제366조에서 규정된 법정지상권외에 우리 판례는 종전부터 일정한 요건아래 관습법상 당연히 성립하는 법정지상권을 인정하고 있었는데, 이것이 바로 관습법상 법정지상권입니다. 즉 판례는 토지와 건물이 같은 소유자에 속하였다가, 그 건물 또는 토지가 매매또는 그밖의 원인으로 인하여 그들의 소유자가 다르게된경우 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 이상, 당연히 건물소유자는 토지소유자에게 관습에 의한 법정지상권을 취득하게되는것이라고 판시하고 있습니다.

 

 

 

2. 성립요건

 

판례의 태도를 분석해보면 다음과 같은 요건을 가지면 관습법상의 법정지상권을 인정하고 있습니다.

 

 

 (1) 토지와 건물이 동일인 소유에 속했을것

 

 

토지와 건물이 동일인 소유이어야합니다. 따라서 대지소유자의 승낙을 얻어서 지은 건물을 매수, 취득한 때에는 관습법상의 법정지상권이 성립하지 않습니다.

 

 

 

 (2) 매매등으로 토지와 건물의 소유자가 달라질것

 

토지와 건물중의 어느 하나가 처분되어 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었어야 합니다. 토지와 건물의 소유자가 각각 다르게 되는 원인은 매매, 증여, 국세징수법에 의한 공매, 민사집행법상의 강제집행을 판례는 들고 있습니다. 그러나 이들 매매 등이 있었다하여 그것만으로 바로 법정지상권이 성립하는 것은 아니며, 그것을 원인으로해서 소유권을 취득한때 즉 소유권이전등기를 했을때 법정지상권이 발생합니다.

 

 

건물에 대한 압류 또는 가압류가 있는 경우에 토지와 지상건물이 언제 동일인 소유이어야하는 문제됩니다. 이에 대하여 대법원은 전원합의체 판결로 토지 또는 지상의 건물의 소유권이 강제 경매로인하여 그 절차상 매수인에게 이전된 경우, 토지와 그 지상건물이 동일인 소유에 속하였는지를 판단하는 시기는 매각대금완납시가 아니라 압류또는 가압류의 효력발생시기라고 명확하게 밝혔습니다(대판 2010다52140)

 

 

 

 (3) 건물 철거특약이 없을것

 

당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야합니다. 판례는 동일인에 속하였던 대지와 지상건물중 건물만을 양도한 사안에서 건물을 위하여 대지에 대한 임대차계약을 체결하였다면, 이는 그 대지에 발생하는 관습법상 법정지상권을 포기한 것으로 볼수있다고 판시하였습니다(67다207)

 

 

 

 (4) 등기의필요여부

 

위와같은 요건을 갖추었을때 성립하는 관습법상 법정지상권은 관습법에 의하여 당연히 성립하는 것이므로 민법 제187조에 의하여 등기는 필요하지 않다고 하여야합니다. 따라서 건물소유자는 이 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자에 대해서는 물론이고 그로부터 토지소유권을 추득한 제3자에 대해서도 등기없이 관습법상 법정지상권을 주장할 수 있습니다(70다2576)

 

 

다만 이를 제3자에게 처분하려면 민법 제187조 단서에 따라 등기를 하여야합니다.그러한 등기없이 건물을 처분한 경우,건물의전득자는 토지소유자엑게 지상권을 가지고 대항하지 못합니다(70다729등) 그러므로 제3자가 관습법상 법정지상권을 전득하려면,먼저 건물소유자가 법정지상권 등기를 하고, 그 다음에 이 지상권의 이전등기를 해야한다는 것이 판례의 태도입니다. 다만 제3자가 강제경매에 의하여 건물의 소유권을 이전받은 경우에는 그러한 등기없이도 법정지상권을 취득한다는 것이 판례의 태도이기도합니다.

 

 

 

한편 판례는 법정지상권을 취득한 건물소유주가 법정지상권설정등기를 하지 않고서 건물을 양도하는 경우, 특별한 사정이 없는한 건물과 함께 지상권을 양도하기로하는 채권적 계약이 있는 것으로 보고, 건물양수인은 건물양도인을 순차대위하여 토지소유자에 대하여 법정지상권 설정등기절차이행을 청구할 수 있는 것으로 보고 있습니다.

 

 

 

3. 내 용

 

관습법상의 법정지상권은 그것이 인정되는 근거가 관습법이고, 또한 그러한 관습법에 의하여 당연히 성립하는 것이라는 점을 제외하고는 보통의 지상권과 동일합니다. 따라서 특별한 사정이 없는한 민법의 지상권에 관한 규정이 준용되며, 판례도 민법의 지상권에 관한 규정은 관습법상의 법정지상권에 준용됨을 분명히 하고있습니다. 

 

 

 (1) 존속기간

 

관습법상의 법정지상권의 존속기간에 대하여 판례는 존속기간을 약정하지 아니한 지상권으로보고있습니다. 따라서 민법 제280조, 281조에 따라서 그 존속기간이 결정됩니다.

 

 

 (2) 토지사용권의 범위 및 지료

 

법정지상권의 토지사용권의 범위는 그 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위에 미칩니다.따라서 필요한 범위를 넘어서 대지를 사용한 경우에는 불법점유로서 토지소유자에게 손해배상을 해야한다는게 판례의 태도입니다. 그리고 지상권자가 토지소유자에게 지급하는 지료는 민법 제366조 단서를 준용해야할 것입니다.