부동산의 취득시효에 관하여

 Ⅰ. 총 설

 

일정한 사실상태가 오랫동안 계속된 경우에 그 상태가 진실한 권리관계에 부합하는지 여부를 묻지 않고서 그 사실상태를 그대로 존중하여 권리관계를 인정하는 제도를 시효제도라고 합니다. 이러한 시효제에는 권리를 취득하는 취득시효와 권리를 상실하는 소멸시효가 있습니다. 소멸시효는 지난번에 언급하였으니 오늘은 취득시효 그 중에서도 부동산의 점유취득시효를 중심으로 언급하고자 합니다.

 

 

취득시효제도는 권리를 행사하고 있는 것과 같은 외관이 일정한 기간이상 계속하는 경우에 권리취득의 효과가 생기는 제도입니다. 이러한 취득시효제됴를 인정하는 이유는 오래 계속된 권리관계가 진실한 권리관계에 부합하지 않더라도 오랜기간이 지난후 새삼스럽게 그 사실상태를 뒤집어 놓는다면 그 사이에 거래관계를 맺은 다수의 권리자들에게  큰혼란을 초래할 수 있기 때문입니다. 그래서 이런 혼란을 막고 법적 평화와 안정성을 도모할 필요가 있기에 취득시효 제도를 인정하고 있는것입니다.

 

 

 

시효로 취득하는 권리로서 민법이 인정하는 권리에는 소유권과 그 밖의 재산권으로 이에는 소유권, 지상권, 계속되고 표현된, 지역권, 전세권, 질권 등과 이와 유사한 성질을 가지는 광업권, 어업권, 지적재산권 등이 있습니다. 

 

 

 

Ⅱ. 부동산의 점유취득시효

 

민법은 부동산소유권의 취득시효제도로서 민법 제245조 1항에서 점유취득시효를 그리고 제245조 2항에서 등기부 취득시효를 인정하고 있습니다. 점유취득시효제도는 일정한 기간동안 점유만 하면 취득시효과 완성되어 물권을 취득하는 제도이고, 등기부취득시효는 진정한 권리상태에 부합하지 않은 등기가 있는 경우, 일정한 요건이 구비되면 물권을 취득하는 것으로 하는 제도입니다. 여기서는 점유취득시효제도에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 점유 취득시효의  요건

 

 (1) 점유할 것

 

점유는 소유의 의사를 가지고 하는 자주점유이어야하고, 또한 평온공연한 점유이어야합니다. 소유의사는 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 말하는 것으로 자주점유는 소유주와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미합니다.

 

 

자주점유는 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원 즉 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아닙니다. 다만 점유자의 점유가 소유의사가 있는 자주점유인지 여부는 점유자의 내심의  의사에 기하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계있는 모든 사정에 의하여 외형적 객관적으로 결정되어야 합니다.

 

 

또한 매매가 무효인 경우에도 그것만으로는 매수인의 점유가 기타 타주점유로 바뀌는 것도 아닙니다.  점유자가 스스로 매매 또는 증여처럼 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않는 경우에도 자주점유의 추정이 깨지는 것은 아니라는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

 

 

그러나 점유가 성질장 소유의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명된 경우, 즉 지상권, 전세권, 임차권처럼 전형적인 타주점유의 권원에 기하여 점유함이 증명된 경우에는 그 추정이 깨집니다. 특히 판례는 악의의 무단점유에 해당하는 경우에도 자주점유의 추정이 깨진다는 입장이라고 보았습니다. 즉 소유권취득의 권원이 없음을 알면서 타인의 부동산을 점유한 자는 원칙적으로 자주점유로 추정되지 않는다고 판시하였습니다. 그리하여 종전에는 자주점유가 쉽게 인정되었으나, 1997년 대법원 전원합의체 판결로 종전의 입장이 변경된 후에는 자주점유의 추정이 깨어지는 경우가 대폭 증가하였습니다. 

 

 

 

사실 이처럼 판례의 태도가 변경된 원인에는 법적인 이유보다는 정책적인 고려가 크게 작용했다고 보는 것이 대다수의 의견입니다.  종래에는 법으로 국유의 토지등 부동산은 취득시효가 부정된다고 규정되어 있었습니다. 그런데 이 법조항이 헌법재판소의 위헌결정으로 효력이 상실되자 전국에서 20년이상 국유토지를 점유하고 있었던 사람들에 의해서 무수히 많은 취득시효 소송이 진행되었습니다. 그런데 종전 판례와 같은 태도를 견지할 경우, 많은 국유토지가 취득시효로 넘어가게 될 처지에 이르자 대법원은 악의의 무단점유를 타주점유로 보는 입장을 취하게 된것입니다. 이런 태도는 법리적으로는 다소 문제가 있다고 평가되지만, 그 당시 수많은 국유의 부동산이 취득시효로 넘어가는 것을 방지하고자하는 차원에서 나온 태도였습니다.그결과 지금은 전처럼 취득시효로 부동산 소유권을취득할 수 있는 경우는 거의 사라지게 되었습니다. 

 

 

 

(2) 자기 소유물과 부동산 일부에 대한 취득시효

 

시효취득은 원시취득으로서 타인의 소유권을 계승하는 것이 아닙니다. 따라서 취득시효는 누구의 소유인지를 묻지 않고서 사실상태를 권리관계로 높이려는 제도이므로 취득시효의 객체가 되는 물건이 반드시 타인의 물건이어야할 이유는 없습니다. 판례 역시 자기물건에 대해서 소유권 경위를 밝히기 곤란한 경우가 있음을 인정하고, 자기물건에 대한 취득시효를 인정하고 있습니다.

 

 

또한 점유는 반드시 독립한 물건 즉 1필의 토지나 1동의 건물에 대해서만 인정되는 것은 아니고, 부동산의 일부에 대해서도 인정된다는 것이 대법원 판례의 태도이기도합니다. 즉 1필의 토지의 일부에 대한 시효취득을 인정하기 위해서는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자으 점유에 속한다는 것을 인식하기에 충분한 객관적인 징표가 계속해서 존재하여야 한다고 판시함으로써 일정한 요건을 구비할 경우 부동산의 일부에 대한시효취득을 인정하고 있습니다.  

 

 

 

(3) 20년 이상의 점유가 있을 것

 

 

시효기간 점유취득시효의 경우 소유자로서 20년간 계속해서 점유하고 있어야합니다. 점유개시의 기산점은 실제로 점유를 시작한 때라고 하며, 판례도 동일한 입장을 취하고 있습니다. 즉 점유개시의 기산점은 시효의 기초가 되는 점유가 시작된 때이며, 시효취득을 주장하는 자가 임의로 기산점을 선택하지 못한다는 입장입니다. 또한 현재부터 거꾸로 20년간 점유하기만하면, 취득시효가 완성된다는 역산설은 판례가 받아들이지 않고있습니다.

 

 

 

취득시효가 완성되었으나, 아직 등기를 하지않고 있는 동안에 그 부동산이 양도되어 등기를 갖춘 제3자가 있게된 경우에 그 3자에 대해서도 점유자가 시효취득의 완성을 주장할 수 있는지 여부가 문제됩니다.  이에 대해 판례는 제3자가 시효완성전에 부동산을 취득한 때에는 점유자는 시효완성을 그 제3자에게 주장할 수 있으나, 시효취득완성후에 취득한 제3자에게는 주장하지 못한다는 입장입니다. 다만 취득시효가 완성된후 소유자가 변동된 경우에는 그 소유자가 변경된 시점을 새로운 기산점으로하여 시효기간이 완성된때에는 2차의 취득시효 완성을 주장할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.

 

 

 

 

2. 점유취득시효의 효과 

 

 

(1). 점유취득시효가 완성된 경우, 등기청구권이 발생하며, 이를 행사하여 등기함으로써  소유권을 취득하게 됩니다. 점유취득시효가 완성된 경우에 그 효력으로 시효완성점유자는 당해 부동산의 시효완성 당시의 소유자에 대하여 소유권이전등기 청구권을 취득한다는 것이 판례의 태도입니다.  판례는 점유취득시효완성을 원인으로하는 소유권 이전등기청구권은 채권적 청구권이라는 입장입니다. 따라서 취득시효가 완성된 점유자가 그 부동산에 대한 점유를 상실한 경우라면 그때부터 10년간 이를 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다는 입장입니다. 다만 그러한 점유의 상실이 시효이익을 포기한것이라고 인정되지 않는 경우라면 이미 취득한 소유권이전등기청구권을 소멸되지 않는다는 입장입니다.

 

 

(2) 한편 판례는 종전 소유자가 취득시효의 완성을 주장하는 권리자를 알고있는 경우 그 부동산을 제3자에게 처분한 경우에는 불법행우 책임이 인정될  수 있다는 입장입니다. 이러한 취득시효에 의한 소유권취득의 효과는 점유를 개시한 때로 소급합니다(민법 제247조 1항)

 

 

 

(3) 취득시효에 의한 소유권취득은 원시취득입니다. 따라서 종전소유자의 권리에 존재했었던 모든 제한은 취득시효완성과 더불어 모두 소멸합니다. 그러나 취득시효의 기초가 된 점유가 이미 타인의 지역권을 인용하는 경우에는 지역권의 제한이 있는 소유권을 취득하게 됩니다