건물구분소유자 사이의 상린관계

Ⅰ. 총  설

 

 

신문지상에 간간히 아파트 층간소음으로 인하 사고 등이 나오곤합니다. 이처럼 아파트는 한 가구가 혼자서만 거주하는 곳이 아니라, 위아래층으로 이웃이 존재하기 때문에 아파트에서 거주하는 개개인은 단독주택에서 사는 경우와는 달리 인접한 이웃을 배려해서 일정한 행위에 제한이 있을 수 있는데, 이를 상린관계라고 합니다.

 

 

 

 

즉 인접한 부동산 소유자가 각자의 소유권을 무제한으로 주장한다면, 그들은 부동산의 완전한 이용을 바랄수 없게 됩니다. 이에 각 소유자는 자신의 권리를 어느 정도까지 제한하고, 각 소유자에게 협력의무를 부담케함으로써, 인접하는 부동산 상호간의 이용의 조절을 꾀하는 것이 바로 상린관계의 취지입니다. 오늘은 이러한 상린관계 그중에서도 특히 건물의 구분소유자 사이의 상린관계에 대해서 몇가지 알보도록하겠습니다.

 

 

 

Ⅱ. 건물의 구분소유자 사이의 상린관계

 

 

1. 민법의 규정

 

 

민법 제215조는 1동의 건물을 여러 사람이 구분해서 각각 그 일부를 사용하는 경우, 그들 소유자 상호간의 관계를 규정하고 있습니다. 그것은 건물의 일부가 경제적으로 독립한 건물과 동일한 효용을 가지고 있고, 또한 사회관념상 독립한 건물로 다루어지는 경우에, 그 위에 독립한 소유권을 인정하는 것이며, 이때 성립하는 소유권을 구분소유권이라고 일컫습니다.

 

 

 

건물의 일부분이 구분소유권의 객체로 될 수 있으려면, 그 부분이 구조상, 이용상 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 합니다. 이처럼 1동의 건물중 구분된 각 부분 구조상, 이용상 독립성을 가지는 경우 그 각 부분을 1개의 구분건물로 하는 것도 가능하고, 그 1동 전체를 1개의 건물로 하는 것도 가능합니다. 따라서 이를 구분건물로 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는한 소유자의 의사에 의하여 결정됩니다.

 

 

 

결국 소유자가 기존 건물에 증축을 한 경우에도, 증축부분이 구조상 이용상의 독립성을 갖추었다는 사유만으로 당연히 구분소유권이 성립된다고는 할 수 없으며 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다고 할 수 있습니다. 이러한 구분소유권에서 건물의 구분은 세로 구분에 한하지 않고, 가로의 구분 즉 계층 구분도 포함됩니다.  그리고 구분소유권이 성립한 후 그 득실변경에 관해서는 당연히 부동산 물권변동의 일반원칙이 적용되며, 부동산등기법은 1동의 건물을 여러사람이 구분하여 소유하는 경우 각 부분의 등기방법을 규정하고 있습니다.

 

 

 

2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의한 규율

 

 

 

(1) 의 의

 

1960년대 후반 이후 대한민국의 경제발전에 따른 인구이 도시집중현상이 일어나자 주택문제를 해결하기 위한 방책으로 중고층의 분양아파트나 연립주택 다세대주택 등의 공동주택이 급속하게 늘어나게 됬습니다. 그리고 그러한 공동주택에서는 수십 또는 수백에 이르는 많은 구분소유관계가 흔해졌습니다. 이런 상황에서 종래 민법 215조의 규정만으로는 도저히 그들 구분소유관계를 합리적으로 규율할 수 없게 되었고, 이에따라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 제정되게 이르렀습니다.

 

 

 

(2) 구분소유와 구분소유권

 

 

동법 제1조는 1동의 건물중 구조상 구분된 여러 개의 독립한 건물로서 사용될 수 있을때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정함으로써 건물의 구분소유가 성립하려면 건물이 구조상 구분되고, 구분된 부분이 독립된 건물로써 사용될수 있어야 한다는 점을 밝히고 있습니다.

 

 

 

또한 건물을 이와같은 목적으로하는 소유권을 구분소유권이라고 하는데, 건물이 겉에서 보기에 1동의 모습을 이루고 있더라도 그것을 구분된 여러 개의 부분으로 나누어 그 나누어진 각개의 부분을 1개의 건물로서 소유권의 객체로 할 수 있다는 것입니다. 다만 그러한 경우 그 1동의 건물은 이제는 1개의 건물로서 소유권의 객체가 될 수 없음은 물론입니다.

 

 

 

(3) 전유부분과 공유부분 

 

구분소유권의 목적인 건물부분이 전유부분입니다. 즉 1동의 건물의 일부이지만 구분에 의해서 소유권의 목적으로 된 부분을 말합니다. 일반적으로 전유부분이 되려면  첫째, 구조상 구분되어서 독립성이 있어야 하며, 둘째로 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 합니다. 

 

 

 

공용부분이란 전유부분외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 공용부분으로 부속된 건물을 말합니다. 1동의 건물중 구분소유권의 객체로 되어있는 전유부분외의 건물부분 전유부분에 속하지 않는 건물이 부속물과 전유부분이지만 규약에 의하여 공용부분으로 된 부속건물이 공용부분입니다.

 

 

 

(4) 대지사용권

 

일반적으로 건물을 소유하려면 대지의 이용이 필연적입니다. 건물의 일부를 소유하는 자도 대지 전체를 이용한다고 하여야 합니다.  그러므로 구분소유자는 누구나 대지 전체에 관하여 이를 이용할 권리를 가지고 있어야만 합니다. 구분소유자가 전유부분을 소유하기위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권이라고 일컫습니다. 동법 제20조는 전유부분과 대지사용권의 일체성에 관하여 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처리에 따르고, 원칙적으로 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리해서 대지사용권을 처분할 수 없도록 규정하고 있습니다.

 

 

 

만일 대지 사용권이 없는 구분소유자가 있을때에는 그 전유부분의 철거를 주장할 수 있는 권리를 가지는 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 한편 구분소유권과 대지사용권을 일체화하려면 그 전제로서 대지의 범위를 확정한다는 것이 필요합니다.

 

 

 

(5) 구분소유 건물의 관리

 

 

구분소유자들의 상호관계는 보통의 상린자 사이나 공유자 사이의 상호관계보다는 훨씬 더 복잡하고 또한 인원수도 다수인 경우가 많기 때문에 단체적 규제가 불가피합니다. 여기서 동법은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면, 구분소유자 전원으로 하여금 건물대지와 부속시설을 관리하는 단체를 당연히 구성하는 것으로 하고, 이 단체를 관리단이라고 일컫습니다.

 

 

이러한 관리단의 조직으로서는 집회와 규약 그리고 관리인이 있습니다. 관리단집회는 조합에서의 조합원 총회에 해당하는 것으로서 관리단의 최고 의사결정기관입니다. 관리단 집회는 규약의 설정 변경 폐지 및 관리인의 선임과 해임 등을 결정합니다.  규약은 관리단에 의한 관리에 관한 규칙을 정한 것이며, 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성으로 집회에서 설정, 변경, 폐지되고 동법에서 정하고 있는 것이외의 사항은 모두 이 규약으로 정하는 것으로 하고 있습니다.

 

 

각 구분소유자는 그의 전유부분의 단독소유자이므로 민법 제211조에 의하여 이를 사용,수익,처분할 수 있습니다.  그러나 전유부분의 소유권 즉 구분소유권에는 일조의 상린관계라고 할 수 있는 일정한 권리의무가 따릅니다. 즉 구분소유자 또는 점유자는 건물의 보존에 해로운 행위 또는 건물의 관리사용에 관하여 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안될 의무가 있으며, 이를 위반한때에는 그 행위의 정지 사용금지 구분소유권의 경매를 청구할 수 있습니다.