부동산 실명법에 대하여

 

 

 

Ⅰ. 총 설 

소위 가진 자들의 부동산 소유에 대한 욕구와 그러한 욕구를 제한하려는 중앙정부와의 싸움은 사실 어제오늘의 일이 아닙니다.  그 중에서도 가장 대표적인 사건이 김영삼 정권시절인 1995년 제정 시행된 부동산 실권자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법)이었고, 이후 1997년 시행된 토지초과이득세법이었습니다. 이후 토지초과이득세법은 헌법재판소의 헌법불합치 결정으로 현재는 폐지된 상태입니다.  이처럼 국가는 개인에게 과도한 토지 및 부동산이 집중되는걸 막고자 많은 방법을 시도했는데 그 중에서도 실효성 높고 지금까지도 유효하게 작용하고 있는 법률이 부동산실명법이기에 오늘은 이에 대하여 살펴보고자 합니다.   

Ⅱ. 부동산실명법의 개요 

 부동산에 관한 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로서 부동산 등기제도를 악용한 투기나 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지할 목적으로 총 14개조로 구성되었으며, 1995년부터 시행되어온 부동산에 관한 대표적인 규제법률입니다. 그 주요내용은 다음과 같습니다. 

 

 1. 명의신탁의 규율 

   (1) 명의신탁의 약정 

     1) 정  의 

      명의신탁약정은 부동산에 과한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다. 

   이와 관련해서는 다음의 두 가지를 유의하셔야 하는데, 첫째 위 약정의 당사자는 신탁자와 수탁자가 되며,  이때 신탁자는 소유권의 등기명의를 가진자에 한정되는 것은 아닙니다. 즉 소유권을 사실상 취득하나 취득하려고하는 자도 여기의 신탁자에 포함됩니다.  둘째 종래의 명의신탁은 부동산 소유권을 대상으로하여 그 법리가 형성되어왔는데, 부동산실명법은 소유권외에 부동산 물권도 포함시켜 그 범위를 확대시키고 있습니다. 따라서 타인명의로 전세권 등기를 한 경우에도 명의신탁을 한 것으로 인정됩니다. 

     2) 제   외 

      다음의 세가지는 명의신탁약정에 해당하지 않는 것으로 봅니다.  ① 채무변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우  ② 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고, 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우  ③ 신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기하는 경우에는 명의신탁약정으로 보지 않습니다. 

     3) 반사회질서의 법률행위 허위표시와의 관계 

       탈세나 강제집행면탈 등의 목적으로 명의신탁약정을 맺는 것이 민법 제746조의 불법원인급여에 해당하여 그 반환을 청구할 수 없는 것이 아닌지가 문제되는데 이에 대하여 대법원 판례는 명의신탁약정 자체가 사회질서에 반하는 것은 아니므로 민법 제746조는 적용되지 않는다고 판시하였습니다. 또한 명의신탁약정은 법률행위로서 신탁행위에 기초하여 이루어지는 것이므로 특별한 예외사유가 없다면 허위표시라고 보기 어렵다는 입장입니다. 

 (2) 실권자명의 등기의무 

   

   누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 안된다. 

 이를 위반하여 타인명의로 등기를 한 경우 명의신탁자에 대해서는 부동산가액의 30%에 상당하는 과징금을 부과하고, 그래도 계속 실명등기를 하지 않는경우 첫 해에는 부동산가액의 10%를,  둘째 해에는 20%의 강제이행금을 부과하고 아울러 5년이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금에 처한다. 그리고 명의수탁자에 대해서는 3년이하의 징역이나 1억원이하의 벌금에 처한다. 다만 계약명의신탁에서 매도인이 선의여서 수탁자가 소유권을 취득하는 경우처럼 신탁자 이름으로 실명등기를 할 다른 방법이 없는 경우는 신탁자에게 과징금과 이행강제금에 관한 규정이 적용되지 않습니다. 

 (3) 명의신탁약정의 효력 

   1) 일반적 효력 

    명의신탁약정은 무효이고 그에 기초한 부동산 물권변동도 무효입니다. 명의신탁약정의 무효와 부동산 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 여기서 제3자란 수탁자명의의 등기에 기초하여 법률관계를 맺은 자로서 선악을 불문합니다. 

 

   2) 명의신탁의 유형별 효력

     ㈎ 양자간 등기명의신탁 

      부동산 소유자로 등기된 자가 수탁자앞으로 등기를 이전하는 형식입니다. 이때 명의신탁약정과 그 등기는 무효이므로 당연히 신탁자가 소유권을 가집니다. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 위 등기말소를 하거나 진정명의회복을 원인으로한 소유권 이전등기를 청구하여야하며, 명의신탁해지를 원인으로하는 소유권이전등기를 청구할 수는 없습니다. 주의할 점은 명의수탁자가 신탁부동산을처분하여 제3자가 유효하게 소유권을 취득하여 신탁자가 일단 소유권을 상실하였다면, 이후 명의수탁자가 우연히 신탁부동산의 소유권을 취득했더라도 수탁자를 상대로 말소등기청구나 진정명회복을 원인으로하는 소유권이정등기를 청구할 수는 없습니다. 

     ㈏ 삼자간 명의신탁 

      신탁자가 매매계약의 당사자되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 매도인과의 합의아래 그 등기는 매도인으로부터 수탁자앞으로 직접 이전하는 경우로서 중간생략형 명의신탁이라고도 부릅니다. 이경우 매도인과 신탁자간의 매매계약은 휴효하지만,  신탁자와 수탁자간의 명의신탁약정은 무효이므로 설사 매도인이 수탁자 앞으로 직접 중간생략등기를 마쳤다하더라도 그것은 실체관계에 부합하지않는 무효등기가 됩니다. 그러므로 소유권은 매도인에게 복귀하고, 매도인은 소유권에 기하여 수탁자명의의 등기말소를 청구할 수 있습니다. 다만 매도인과 신탁자사이의 매매계약은 여전히 유효하므로 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 근거하여 소유권이전등기를 청구할  수 있고, 그 소유권이전등기를 청구하기 위하여 매도인을 대위하여 수탁자명의의 등기말를 청구할 수 있습니다. 

     ㈐ 계약명의신탁 

       수탁자가 매매계약의의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후 수탁자앞으로 등기를 이전하는 형식으로서 이것은 매도인이 선의인지 악의인지에 따라서 그 효력을 달리합니다 . 

       ⒜ 매도인이 선의인 경우 

         신탁자와 수탁자사이의 명의신탁약정은 무효이지만 명의신탁의 존재를 모르는 선의의 매도인을 보호하기 해서 수탁자명의 등기는 예외적으로 유효한 것으로 봅니다. 다만 수탁자가 신탁자로부터 받은 부동산매자금은 무효인 명의신탁약정에 기한 것이므로 법률상 원인없는 것이 되어 명의신탁자에 대해 그 매수자금상당액의 부당이득 반환의무를 부담합니다. 다만 이때 소유권을 취득한  수탁자가 부동산을 처분하여 제3자로부터 받은 매각대금은 신탁자에 대해서는 부당이득에 해당하지 않는다는 것이 대법원 판례의 입장이니다. 

        ⒝ 매도인이 악의인 경우 

          이때 명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따른 수탁자명의 등기 역시 무효이므로 소유권은 여전히 매도인에게 속합니다. 따라서 매도인은 소유권에 기하여 수탁자 명의의 등기말소를 구할 수 있고, 받은 매매대금은 계약당사자인 수탁자에게 부당이득으로서 반환해야 합니다. 한편 신탁자와 매도인은 아무런 계약관계가 존재하지않으므로 매도인에 대해 권리를 가지는 것은 없습니다. 

           다만 매도인이 명의신탁자가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대해 승낙을 함으로써 부동산을 명의신탁자에게 양도할 의사를 표시하였다면 매도인과 명의신탁자 사이에는 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 볼 수 있고, 이 경우 명의신탁자는 매도인에게 이 약정을 원인으로하는 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 

 

 

 (4) 종중 배우자 및 종교단체에 대한 특례 

  종중재산의 명의신탁, 부부간 명의신탁 그리고 종교단체의 명의로 그 산하조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 그것이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에 한해 명의신탁약정의 무효, 과징금, 이행강제금, 벌칙 기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기에 관한 규정 등의 적용을 받지 않습니다

 

 

 

2. 부동산 양도담보의 규율

 

 이 경우 채무자 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야합니다. 이서면을 등기관에게 제출하지 않은 채권자와 채무자를 허위로 기재하여 그 서면을 제출케한 실제의 채무자는 각각 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금과 함께 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금에 처하도록 규정되어있습니다.

 

 

 

3. 장기미등기자에 대한 규율

소유권이전등기를 신청할 수 있는 날로부터 3년이내에 그 등기를 신청하지 않은 장기미등기자에게는 부동산 평가액의 100분의 30범위에서 과징금을 부과합니다.